El crédito hipotecario se enfría

El dato surge del Monitor de Crédito Hipotecario de junio de 2026, elaborado por Tejido Urbano, que registró una baja del 28,5% interanual en las altas acumuladas durante el primer cuatrimestre. Entre enero y abril de este año se contabilizaron 8.717 altas hipotecarias, frente a las 12.191 del mismo período de 2025.

La caída no implica una desaparición del crédito, pero sí marca un cambio de etapa. Según el informe, el mercado dejó atrás el pico expansivo del año pasado y comenzó a transitar una fase de mayor selectividad, con predominio de la banca pública y una oferta privada que recién empieza a mostrar señales de recomposición.
 
Condiciones más duras

Uno de los puntos centrales del informe es el endurecimiento de las condiciones financieras. En enero de 2026, la tasa promedio de los créditos hipotecarios se ubicaba en 5,58%, con un plazo promedio de 26 años. En abril, la tasa había subido a 6,66% y el plazo promedio se había reducido a 24,7 años.

Ese movimiento impacta directamente sobre la capacidad de acceso de los hogares. Una tasa más alta encarece la cuota inicial y un plazo más corto reduce el tiempo disponible para devolver el préstamo. La combinación de ambos factores obliga a contar con mayores ingresos comprobables para calificar.

En términos prácticos, el crédito sigue disponible, pero para menos familias. El universo potencial de hogares capaces de acceder se vuelve más chico y el sistema tiende a concentrarse en perfiles con ingresos formales, mayor capacidad de ahorro previo y menor riesgo crediticio.

Tejido Urbano describe este proceso como una reestructuración de la oferta. Los bancos continúan prestando, aunque bajo parámetros más cautelosos. La expansión ya no ocurre con la intensidad de 2025, sino con una lógica más moderada, selectiva y condicionada por el costo financiero.

Una mejora que no alcanza

La paradoja es que esta mayor exigencia aparece en un momento en que la relación entre salarios y valor de la vivienda mostró una mejora. Según datos de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) citados por el informe, durante el primer trimestre de 2026 se necesitaron en promedio 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda nueva en la Ciudad de Buenos Aires y 2,6 salarios para comprar un metro cuadrado de vivienda usada.

Se trata de la mejor relación salario-vivienda observada en los últimos ocho años. El dato sugiere que, medido en ingresos, el valor de los inmuebles se volvió relativamente más accesible que en otros períodos recientes.

Sin embargo, esa mejora no se traduce automáticamente en acceso a la vivienda. Para comprar una propiedad, el precio del metro cuadrado es apenas una parte de la ecuación. La otra es la posibilidad de financiar la operación. Y ahí es donde aparecen las mayores restricciones.

El informe plantea una tensión clara: mientras la mejora relativa del poder adquisitivo inmobiliario sostiene el interés de los hogares, el aumento de las tasas y la reducción de los plazos limitan la capacidad real de endeudamiento.

En otras palabras, la vivienda puede parecer más cerca en términos de salario, pero el crédito vuelve a poner distancia.

Menos hipotecas en Provincia y Ciudad

La desaceleración también se observa en las escrituras con hipoteca de las dos principales jurisdicciones del país. En la provincia de Buenos Aires, durante abril se registraron 9.999 escrituras totales, de las cuales 1.023 fueron con hipoteca. La participación hipotecaria fue del 10,2% y el ticket promedio alcanzó los USD 116.788.

En el acumulado a abril, la provincia sumó 4.777 hipotecas, contra 6.335 del mismo período de 2025. La variación interanual fue negativa en 24,6%.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la dinámica fue similar, aunque con una caída más marcada. Sobre 5.472 escrituras totales, hubo 609 escrituras con hipoteca, con una participación del 11,1%. El ticket promedio fue de USD 101.870.

En el acumulado de enero a abril, CABA registró 2.800 hipotecas, frente a 4.094 del mismo lapso del año pasado. La baja interanual fue del 31,6%.

Estos números muestran que la participación hipotecaria continúa por debajo de los niveles observados durante el pico de 2025. Aun así, el incremento de los tickets promedio refleja que todavía existe demanda activa, especialmente en segmentos de ingresos medios y altos.

Banco Nación, el sostén del sistema

El informe también confirma el peso decisivo del Banco Nación en el mercado hipotecario. La entidad continúa siendo el principal actor del sistema y concentra aproximadamente el 85% de las nuevas hipotecas UVA otorgadas durante 2026.

Además, mantiene una posición dominante dentro del stock hipotecario nacional. Entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025 pasó de 66.000 a 81.000 hipotecas activas, con una participación cercana al 41,5% del total del país.

Ese liderazgo muestra una característica estructural del momento actual: el crédito hipotecario sigue dependiendo en gran medida de la banca pública. Sin el empuje del Banco Nación, el volumen total de operaciones sería mucho menor.

Para Tejido Urbano, esa situación responde tanto a la escala histórica de la institución como a una estrategia sostenida de expansión crediticia en un contexto en el que buena parte de la banca privada adoptó posturas más conservadoras.

Señales desde la banca privada

De todos modos, el informe detecta algunos movimientos que podrían modificar parcialmente la estructura del mercado durante el segundo semestre. Durante mayo comenzaron a observarse bajas de tasas y ajustes en distintas líneas de crédito ofrecidas por bancos privados y provinciales.

Entre los cambios mencionados aparecen el Grupo Petersen, que redujo sus tasas de 12% a 8,9%; el Banco de Corrientes, de 12% a 9,9%; el Banco Hipotecario, de 10,5% a 9,5%; y el Banco Patagonia, de 9,75% a 9,25%. También se menciona al Banco Provincia, que bajó de 39,2% a 31,2% en sus líneas no UVA.

El informe destaca además que el BBVA comenzó a posicionarse como uno de los actores más dinámicos de la banca privada, con flexibilización de condiciones para trabajadores independientes y monotributistas, además de ajustes en su política de tasas.

Estas señales podrían abrir una etapa de mayor competencia, aunque todavía no alcanzan para revertir el problema de fondo: el acceso al crédito continúa condicionado por ingresos formales, ahorro previo y capacidad de pago verificable.

El desafío de sostener el crédito en el tiempo

En sus consideraciones finales, Tejido Urbano advierte que la estabilidad monetaria es una condición necesaria para desarrollar el crédito hipotecario, pero no suficiente. El informe plantea que Argentina suele funcionar con ciclos breves de expansión acelerada y largos períodos de retracción.

Esa dinámica ya se observó en distintos momentos, como 2007-2008, 2017-2018 y 2024-2025. El desafío, según el documento, no pasa únicamente por generar un nuevo pico de créditos, sino por construir un mercado capaz de sostener un ritmo estable, previsible y compatible con las necesidades habitacionales de la población.

Para eso, el informe señala la necesidad de avanzar en instrumentos de fondeo de largo plazo, mecanismos de securitización, nuevas herramientas financieras y alianzas entre el sector público y el privado.

La cuestión central no es solo que haya crédito, sino quiénes pueden acceder. Si las condiciones quedan limitadas a los hogares que ya califican dentro de la banca tradicional, el sistema puede crecer en volumen, pero seguir dejando afuera a una parte importante de la demanda habitacional.

El diagnóstico final es claro: el mercado hipotecario sigue activo y muestra señales de estabilización, pero el aumento de tasas y la reducción de plazos achican la cantidad de familias que pueden entrar. En un contexto en el que la vivienda parece algo más accesible medida en salarios, el financiamiento vuelve a convertirse en el principal filtro.